Ertragswertverfahren für Renditeobjekte
Das Ertragswertverfahren ist für die Verkehrswertermittlung von Objekten geeignet, bei welchen Renditeüberlegungen, d.h. die Verzinsung des investierten Kapitals bei der Preisbildung, im Vordergrund steht. Vorzugsweise wird dieses Verfahren bei Mehrfamilienwohnhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern, Bürogebäuden oder sonstigen Gewerbeobjekten, aber auch bei Eigentumswohnungen angewandt. Der Ertragswert ermittelt sich aus dem Barwert (oder „Gegenwartswert“) aller zukünftigen Erträge.
Grundlage der Ertragswertermittlung sind die §§ 17-20 der ImmoWertV.
Der Ertragswert setzt sich zusammen aus
- dem Bodenwert
- den Reinerträgen
- dem Barwertfaktor unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer und des marktorientierten Liegenschaftzinses
Der am Wertermittlungsstichtag marktüblich zu erzielende Reinertrag des Objekts wird dabei über dessen Restnutzungsdauer mithilfe des finanzmathematischen Vervielfältigers (Barwertfaktor für die Kapitalisierung) kapitalisiert. Die Kapitalisierung erfolgt aufgrund eines speziellen Liegenschaftszinssatzes, mit dem die allgemeinen, vom Grundstücksmarkt erwarteten Ertrags- und Wertentwicklungen berücksichtigt werden. Dieser Liegenschaftszinssatz ist damit auch als Maß für das mit einer Immobilie verbundene Risiko zu interpretieren.
Neben dem kapitalisierten Reinertrag ist zusätzlich der Bodenwert zu berücksichtigen.
Der so ermittelte Ertragswert ist zunächst vorläufiger Natur. Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung) sowie besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (z.B. ein Instandhaltungsstau, Rechte am Grundstück etc.; s. §8Abs. 3 ImmoWertV) müssen ggf. gesondert berücksichtigt werden.
