Ing.-u.Sachverständigenbüro LUDEWIG+SCHRADER

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    Im Scheidungsfall: Wer das Haus behalten darf und worauf Sie achten sollten

Bei einer Scheidung wird das gemeinsame Vermögen in der Regel aufgeteilt. Doch bei einer Immobilie ist das nicht ganz einfach. FOCUS  sagt Ihnen, welche Möglichkeiten es gibt und was Sie beachten sollten.

Existiert  kein Ehevertrag, ist eine Ehe immer eine so genannte Zugewinngemeinschaft. Im Fall einer Scheidung wird dann das Vermögen, das beide während ihrer Ehe erwirtschaftet haben, auf die Partner aufgeteilt – abzüglich der Vermögenswert, die sie schon vorher besaßen. Vom Zugewinn bekommt jeder den gleichen Anteil, egal, wie viel er dazu beigesteuert hat. Bei den Schulden wird genauso verfahren: Jeder muss die Hälfte übernehmen. Hat das Ehepaar während der Ehe ein Haus erworben, fällt diese Immobilie als Vermögenswert ebenfalls unter den Zugewinn. Wichtig: Haben Sie Ihr Haus mit Erbschaften oder Schenkungen finanziert, sollten Sie sich das von einem Notar bestätigen lassen. Nur so können Sie im Scheidungsfall sicher sein, dass Ihnen diese Beträge bei der Berechnung des Zugewinns angerechnet werden.

Wer steht im Grundbuch?

In den meisten Fällen entscheiden sich Ehepaare dazu, gemeinsam im Grundbuch eingetragen zu werden. Schließlich möchte sich jeder als Hausbesitzer fühlen und seinen eigenen Anteil am Familienheim haben. Solange die Beziehung gut läuft, spielt es im Grunde aber keine Rolle, wer im Grundbuch steht. Denn der Gesetzgeber räumt der so genannten Ehewohnung einen besonderen Status ein. Während der Ehe haben deshalb beide Partner ein Recht, dort zu wohnen, unabhängig von den Eigentumsverhältnissen.

Wer muss Schulden tilgen?

Bei dieser Frage kommt es darauf an, ob beide Ehegatten den Darlehensvertrag unterschrieben haben „In der Regel legen die Banken großen Wert darauf, dass beide Eheleute unterzeichnen“, sagt Maria Demirci, Fachanwältin für Familienrecht. „Auf diese Weise haften beide Partner dafür, dass die Schulden regelmäßig getilgt werden – die Bank hat also eine größere Sicherheit, weil sie im Ernstfall zwei Personen in Anspruch nehmen kann.“

Wer darf das Haus in der Trennungszeit bewohnen?

Beide Eheleute haben das Recht, in der gemeinsam erworbenen Immobilie zu leben, bis die Ehe rechtskräftig geschieden ist. Das bedeutet: Auch wenn ein Partner bereits die Scheidung eingereicht hat, kann zunächst keiner den anderen vor die Tür setzen. „In der Praxis ist es aber oft so, dass ein Partner von sich aus auszieht“, sagt Demirci. „Es gibt aber auch Fälle, in denen beide Partner auf ihrem Wohnrecht beharren.“ Wichtig: Wer aus dem gemeinsamen Haus auszieht, sollte sich darüber im Klaren sein, dass es unter Umständen kein Zurück mehr gibt. Selbst wenn Ihnen das Haus gehört, kann ein überstürzter Auszug bedeuten, dass Sie Ihr Nutzungsrecht verlieren. In dem Fall müsste Ihr Partner ausdrücklich einwilligen, dass Sie zurückkehren können.

Wann kann ich die Wohnung allein nutzen?

Was passiert, wenn sich die Partner nicht einigen können, wer ausziehen soll? Dann bewohnen zunächst beide das Haus weiterhin gemeinsam. „Wichtig ist dabei, dass das Wohl der gemeinsamen Kinder nicht gefährdet ist“, sagt Demirci. „Das könnte der Fall sein, wenn ein Partner gewalttätig ist oder ständiger Streit sich negativ auf die Psyche der Kinder auswirken würde.“ In solchen Fällen besteht die Möglichkeit, beim Familiengericht zu beantragen, dass Ihnen die Ehewohnung bis zur Scheidung zur alleinigen Nutzung überlassen wird. „Wer dies verlangt, muss allerdings genau erläutern, warum er die Wohnung für sich allein haben will und warum der Verbleib des Noch-Gatten im gemeinsamen Heim eine ‚unbillige Härte‘ für ihn ist“, so Demirci.

Wer bekommt das Haus nach der Scheidung?

Was mit dem Haus nach der Scheidung passiert, muss das Paar gemeinsam entscheiden. Beide haben generell das Recht, im Haus wohnen zu bleiben. Auch wenn nur einer der Partner im Grundbuch steht, darf er nicht eigenständig bestimmen, was mit der Immobilie geschieht. Bleibt ein Partner im Haus wohnen, muss er den anderen ausbezahlen. Das kann in einer Summe oder in Raten geschehen. Solange die Schulden nicht getilgt wurden, erhält der Gläubiger als Sicherheit einen Vollstreckungs-anspruch. Überschrieben wird die Immobilie erst, wenn der ehemalige Partner komplett ausbezahlt wurde.

Einer bleibt im Haus

Dies sollte unbedingt vor der rechtskräftigen Scheidung geschehen. Denn bei der Übertragung von Eigentum wird eine Grunderwerbssteuer von etwa fünf Prozent des Verkehrswertes fällig. Für Ehegatten fällt diese Steuer weg, nach einer Scheidung würde sie aber fällig. Ein weiteres Problem: Gibt es nur noch einen Eigentümer, könnte der Bank ein Schuldner fehlen. Will das Kreditinstitut deshalb einen neuen Kreditvertrag abschließen, könnten sich die Konditionen verschlechtern. Zudem darf die Bank für Darlehensverträge, die vor Ablauf der Zinsbindungsfrist aufgelöst werden, eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinsgewinne fordern. Diese kann mehrere tausend Euro ausmachen. Oft bleibt derjenige, bei dem die Kinder leben, in der Immobilie wohnen. Dann werden Hausraten und Grundsteuer je nach Eigentums-anteil aufgeteilt. Das geschieht unabhängig davon, wie viel wer verdient. Für die Nebenkosten muss der Partner, der im Haus bleibt, allein aufkommen.

Haus wird verkauft 

Verfügt kein Partner über die Finanzmittel, das Haus allein zu halten, muss die Immobilie verkauft werden. Sind die Partner einverstanden und findet sich ein Abnehmer für die Immobilie, wird der Erlös zwischen beiden aufgeteilt. Noch offene Schulden, für die beide Partner haften, werden damit verrechnet.

Haus wird vermietet

Das geschiedene Ehepaar kann das frühere Familienheim auch behalten und es vermieten. Entscheiden sie sich zu dieser Lösung, teilen sich beide sowohl die Mieteinnahmen als auch die Kosten, die das Haus verursacht – zum Beispiel die monatliche Schuldentilgung oder die Instandhaltung. Da die Geschiedenen dann zumindest auf geschäftlicher Ebene miteinander verbun-den bleiben, funktioniert dieses Modell aber nur, wenn beide nach der Scheidung noch vernünftig miteinander umgehen kön-nen.

Halbes Haus für jeden

Die Ex-Partner könnten auch das Haus unter sich aufzuteilen. Das wäre aber nur bei größeren Immobilien sinnvoll, deren Wohnfläche in mehrere Eigentumswohnungen ufgeteilt werden kann. Dazu brauchen Sie die Hilfe eines Architekten oder Gutachters. Außerdem müssen Sie die neuen Eigentumsverhältnisse per Teilungserklärung von einem Notar beurkunden lassen. Weiterer Knackpunkt: Die einstigen Eheleute leben weiter Tür an Tür. Aus einem Rosenkrieg könnte ein dauerhafter Nachbar-schaftsstreit werden.

Haus wird zwangsversteigert

Können sich die geschiedenen Eheleute auf keine der genannten Varianten verständigen, kommt es zur Zwangsversteigerung – notfalls auch gegen den Willen des unnachgiebigen Partners. Ein Sachverständiger ermittelt dann den Wert der Immobilie, dieser dient als Untergrenze für das Einstiegsgebot. Häufig liegt dieser Wert um bis zu 30 Prozent unter dem Marktwert der Im-mobilie. Wegen der erheblichen Verluste für beide Partner sollte eine Zwangsversteigerung deshalb unbedingt vermieden wer-den. Copyright Focus 07/2017

 

 

 

Der Weg des Wassers

Wasser wird zum Bauen benötigt, kann aber schon in der Bauphase und natürlich auch später zu Problemen führen. Und zwar dann, wenn es „bestimmungswidrig“ auftritt, beziehungsweise austritt. Wie in diesem Fall. Lesen Sie im folgenden Bericht, wie man mit durchnässtem Boden und Hohlräumen unter den Fundamenten umging.

Ein Wasserrohrbruch hat in der hübschen Reihenhaussiedlung in Herzogenrath zu teils überfluteten Kellern geführt. Über die Lichtschächte konnte das Wasser eindringen. Damit nicht genug: Großflächig war das Erdreich durchnässt und durch Ausspülungen waren an vielen Stellen Hohlräume entstanden. Betroffen waren insgesamt 3 Häuser, dazu Teile des Gehweges und der Strasse. Die Stand sicherheit der Gebäude wurde akut als nicht gefährdet angesehen. Um aber langfristig weitereSchäden durch Setzungen der Fundamente bezw. der Strassenfläche zu vermeiden, musste gehandelt werden. 

Bei Rammsondierungen an mehreren Aufschlussstellen wurden durchweg geringe Schlagzahlen ermittelt, was auf eine geringe Lagerungsdichte beziehungsweise weiche Konsistenz der anstehenden Böden (Lößlehm, feinsandiger Schluff) hinweist. Zusätzlich wurde festgestellt, dass durch das versickerte Wasser der Baugrund unterhalb der Strasse bzw. der dort verlaufenden Kanaltrasse aufgeweicht wurde, so dass Schäden am Kanal un an der Strasse entstehen können. 

Als erste maßnahme wurde natürlich die geborstene Trinkwasserleitung repariert. Desweiteren wurde der durchnässte Bodenbereich entlang der Häuserfronten bis zur Unterkante der Fundamente ausgekoffert und durch erdfeuchtes Bodenmaterial ersetzt. Zur weiteren Bearbeitung des Baugrundes wurde die URETEK-Deep-Injection Methode gewählt. Durch die Injektion der Expansionsharze konnten die vorhanden Hohlräume unter den Fundamenten der Häuser und unter der Kanaltrasse aufgefüllt werden. Damit war der durchgehende Kraftschluss zwischen Fundamentsohle bezw. Kanalsohle und dem Baugrund wieder hergestellt. So kamen die Bewohner der betroffenen Häuser mit einem blauen Auge davon, da die baustellenzeit nur eine Woche betrug.

 

HOHLRAUMAUFFÜLLUNG

1 Aus der bauseits hergestellten Arbeitsebene wurden Injektionen bis unterdie Kanaltrasse gesetzt.

2 Durch Lasermessgeräte an den Häusern wurden die Injektionen überwacht.

 

Hohlraumauffüllung und Baugrundstabilisierung

Projekt:Dechenstraße, Herzogenrath

Umfang / Dauer:ca. 25 lfm Fundamente, ca. 200 m²

Straßenfläche / 5 Arbeitstage

Technischer Berater:André Bähren, Beton- und Stahlbetonbauermeister

 

 

E S T R I C H E

 

Schwimmende Estriche, die auf Dämmung oder Trennschichten eingebracht werden, verwölben sich durch unterschiedliches Schwindverhalten der oberen gegenüber der unteren Zone des Estrichs. Hervorgerufen wird dieser Effekt durch die unterschiedliche Austrocknung. In belüfteten Räumen trocknet die Estrichoberfläche schell aus, während die Unterseite auf der Trennfolie noch weiterhin feucht bleibt. Durch die Austrocknung findet eine Längenverkürzung auf der Oberseite statt, mit der Folge, dass sich die Estrichplatte noch oben besonders in den Ecken aufwölbt. Es wird hierbei vom Schüsseleffekt gesprochen, weil die Verformung übertrieben gesehen, die Gestalt einer Schüssel annimmt. Der Randbereich des Estrichs senkt sich wieder, wenn die untere Estrichschicht,in der Regel nach 28 Tagen,mit ausgetrocknet ist. Sofern Sockelfliesen zu früh gesetzt werden, entsteht durch diesen Trocknungsprozess ein Abriss einschl. der Eckversiegelung mit einer klaffenden Fuge zu den Bodenfliesen.Bei Fussbodenheizungen muss nach Erhärtung des Estrichs eine stufenweise Aufheizung in 5°-Schritten bis zur Betriebstemperatur gem. Herstellervorschrift erfolgen. Hierüber wird ein "Heizprotokoll" erstellt und den nachfolgenden Gewerken zur Kenntnis übergeben. Jeder Fliesenleger ist gut beraten,erst nach Vorlage des Heizprotokolls mit seiner Arbeit zu beginnen.

Randfugen verlaufen an allen Wänden und Stützen, um eine Verbindung zu den Wandbauteilen zu verhindern, um Längenänderungen durch thermische Einflüsse nicht zu behindern und ganz wichtig, um Schallübertragungen zu vermeiden. Die überstehenden Randstreifen dürfen vor Verlegung des Bodenbelags nicht abgeschnitten werden. Sowie Fliesenkleber oder Spachtelmasse in die Randfuge einlaufen, werden an diesen Stellen Körperschallbrücken gebildet. Die ordnungsgemässe Trennung des Estrichs lässt sich mittels Abklopfen ermitteln. Benötigt wird ein Hammer mit Hartkunststoffkopf. der Resonanzklang ist dumpf, wenn die Trennung in Ordnung ist, er wird hörbar heller an den Stellen, wo die Trennung zwischen Estrich und Wand „überbrückt „ wird.

Scheinfugen werden bis zur Mitte der Estrichdicke eingeschnitten und bewirken den kontrollierten Riss infolge Schwindverformungen. Nach vollständiger Aushärtung des Estrichs wird ein Verschluss der Fuge mit Reaktionsharz vorgenommen und ggf. mit Dübeln gesichert. Unkontrollierte Risse, die nach Aufheizung des Estrichs entstehen können, sind zwingend vor Verlegung von Fliesen oder Oberbelägen zu verschliessen. Die Rissbildung ist mit einer Trennscheibe zu vergrössern, um entsprechend mit Reaktionsharz vergossen werden zu können. Zusätzlich sind alle 30cm quer zum Riss Einfräsungen vorzunehmen und vor Verguss sogenannte Sanierungsklammern einzulegen.

Unterböden aus Holzspanplatten werden als Trockenestrich verlegt. Auch hier ist auf einen ausreichend breiten Randabstand, in der Regel 10-15mm, zu achten. Wichtig ist auch abgelagerte Lagerhölzer zu verwenden, da Hölzer mit höherer Einbaufeuchte nach Austrocknung störende Knarrgeräusche verursachen. Des weiteren sollte der Schraubenabstand von ca 40 cm in den Randbereichen auf 20-25cm verkürzt werden.

E s t r i c h e                                                                        .

 

 

 

Flüssigkeitsabdichtungen

 

Flüssigabdichtungen basieren auf Reaktionsharzen. Sie werden flüssig auf die zu schützende Fläche aufgebracht und mit einem Flies armiert. Das Material härtet nach dem Abbinden zu einer dauerelastischen und fugenlosen Abdichtung aus, die sich exakt allen baulichen Gegebenheiten anpasst. Die flüssig zu verarbeitende Abdichtung haftet vollflächig auf dem Untergrund und gewährleistet einen langjährigen Schutz der Bausubstanz.

 

Abdichtung und Beschichtung 


Abdichtungen müssen andere Anforderungen erfüllen als Beschichtungen. Die Vlieseinlage bei Flüssigabdichtungen beispielsweise gewährleistet, dass die geforderte Schichtdicke über die gesamte Fläche horizontal, vertikal und auch über Kopf gegeben ist. Die Abdichtung ist durch die Trägereinlage dauerelastisch und besitzt eine hohe Reißkraft. Dehnfugen und auftretende Risse lassen sich dauerhaft und sicher überbrücken. Beschichtungen haben diese Eigenschaft nicht. Sie verfügen eventuell über eine gewisse Rissüberbrückungsfähigkeit. Das Anforderungsprofil bestimmt, welche Eigenschaften ein Material haben muss.

Balkone und Terrassen gehören neben dem Flachdach zu den Bauteilen mit häufigen Schadensfällen. Exponiert an der Fassade gelegen, sind sie häufig nicht dicht, weil eine Abdichtung des Balkons immer noch nicht selbstverständlich ist. Dringt von außen Feuchtigkeit in die Bausubstanz ein, kann bereits nach wenigen Jahren eine Instandsetzung unumgänglich sein.

Auf engem Raum, mit Detailanbindungen, Ecken und Kanten stellt eine Flüssigabdichtung seine Vorteile unter Beweis. Die flüssige Verarbeitung gewährleistet eine sichere Abdichtung bis in die kleinste Ecke. Das Material passt sich allen Untergrundformen an. Da nur eine minimale Aufbauhöhe benötigt wird und eine geringe Flächenlast zum Tragen kommt, ist sie eine wirtschaftliche und dauerhafte Lösung auch für schwierigstes Terrain.

Info:www.kemper-system.com

 

Vorteile von Flüssigabdichtungen auf Balkonen

In Kombination mit den praxisbewährten Abdichtungssystemen entstehen rutschfeste und thermisch belastbare Oberflächen, die eine hochwertige und sichere Alternative zu den bislang gängigen Beschichtungsmöglichkeiten darstellen. Im Gegensatz zur traditionellen Lösung mit Fliesen bietet eine Kunststoff-Abdichtung langzeitsichere Beständigkeit gegen Frost und Nässe. Durch die vollflächige Haftung mit dem Untergrund ist ein Eindringen von Wasser nicht möglich. Das Material ist temperaturunempfindlich und kann somit auch bei schlechten Witterungsbedingungen in der kalten Jahreszeit verarbeitet werden.

Die geringe Aufbauhöhe von nur wenigen Millimetern und das geringe Flächengewicht im Vergleich zu traditionellen Lösungen mit Fliesen bieten neue konstruktive Möglichkeiten in der Sanierung wie auch im Neubau. Dabei lässt sich das gewählte Design und das geringe Flächengewicht nach Bauherrenwünschen individuell und kreativ gestalten.


Das Oberflächensystem „Triflex“ wird ausschließlich von geschulten Fachbetrieben verarbeitet und ist nicht im Fachhandel erhältlich. So wird eine Verarbeitungsqualität gewährleistet, die dem hohen Qualitätsstandard der Triflex-Systeme und -Produkte gerecht wird.

 

 

B a l k o n e

 

Bei einer ETW-Anlage wurden auf den Balkonen und Terrassen Bodenfliesen verlegt. Es handelt sich um vorgefertigte Stahlbetonfertigteile aus wasserundurchlässigem Beton (WU-Beton) mit einem planmässigem Gefälle zum Bodenablauf. Bei Besichtigung der Flächen fallen als erstes grössere Sedimentablagerungen um die Abläufe auf, wobei stellenweise Moose und Gräser, je nach Reinigungsintensität der Eigentümer, ein neues Zuhause gefunden haben. An den Ablagerungen ist schon abzulesen, dass es bei Niederschlägen zur Pfützenbildung kommt, die von einem nicht ausreichenden Gefälle herrühren. Die Überprüfung mit einer Billardkugel bestätigt dies. Nach den Regelwerken muss ein Balkongefälle nicht verbindlich vorausgesetzt werden. In Fachbüchern zur Baukonstruktion wird dagegen ein 1-2%iges Gefälle, um bestmöglich die Oberflächenentwässerung zu erreichen, empfohlen. In der DIN 18195-5, die die Abdichtung von Flächen regelt, heisst es, dass Flächen, die für die Aufnahme einer Dachabdichtung vorgesehen sind, mit einem Gefälle von min. 2% zwecks Ableitung des Niederschlagswasser auszuführen sind. Bei dem hiesigen Fall handelt es sich um Kragplatten aus WU-Beton ohne Abdichtungsbahn aber mit vorgesehenem Gefälle, das nicht ausreichend bei Herstellung der Fertigteile berücksichtigt wurde.

Desweiteren konnten an den Fliesenfugen bräunliche Verfärbungen und weisse Ausblühungen festgestellt werden. Bei leichtem Anklopfen klingen viele hohl, wobei sich einige schon so gelockert haben, dass sie mit einem Taschenmesser anzuheben sind. Bei der Aufnahme einiger Fliesen zeigen sich deutlich braune Verfärbungen des Mörtelbetts, was eindeutig auf einen verwendeten Dispersionskleber unter Feuchtigkeitseinwirkung schliessen lässt. Ausserdem zeigen die Randbereiche des Mörtelbetts deutlich dunklere Verfärbungen, die von eingesickertem Wasser stammen, weil die Fliesen nicht vollflächig und hohlraumfrei im Dünnbettmörtel verlegt wurden. In der „Ausführung keramischer Bekleidungen im Dünnbettverfahren“ wird darauf verwiesen, dass im Aussenbereich hydraulisch erhärtende Dünnbettmörtel zu verwenden sind und die Fliesen im kombinierten Verfahren zu verlegen sind. Bei dem kombiniertem Verfahren wird sowohl Mörtel auf den Untergrund und auch auf die Fliesen aufgetragen, um eine vollflächige und hohlraumfreie Einbettung der Fliesen gewährleisten zu können.

Die genannten Lockerungen der Fliesen und Verfärbungen sowie Ausblühungen an den Fugen sind eindeutig auf 2 handwerkliche Ausführungsfehler zurück zu führen.

  1. Fehler – falsche Wahl des Klebers


  2. Fehler – keine hohlraumfreie Verlegung

 

Als 3. Fehler kann man noch aufführen, dass als Abdeckung der Bodenabläufe eine Fliese mit eingearbeiteten Öffnungen eingesetzt wurde. Anstelle eines Revisionsrahmens wurden die Bodenablauffliesen fest mit verlegt, was selbstverständlich nicht statthaft ist, weil Abdeckungen von Bodeneinläufen zwecks Reinigung abnehmbar sein müssen.

Für die Mängelbeseitigung ist nur die Entfernung und Neuverlegung des kompletten Belags machbar. Pro m²-Fläche sind mit allen Nebenleistungen ca. 135,00 € anzusetzen, was pro Balkon mit knapp 8,00 m² mit 1.080 € zuzügl. Mwst zu Buche schlägt.