Verkehrswertgutachten

 

  • Ein Verkehrswert-/Marktwertgutachten oder auch Vollgutachten im Sinne des §194 BauGB ist eine fachkundige Bewertung eines qualifizierten Sachverständigen ( zertifiziert nach DIN EN 17024 oder öffentlich bestellt) um den Marktwert einer Immobilie zum gegenwärtigen Zeitpunkt zu ermitteln. Es dient primär dazu, den Preis zu bestimmen, zu dem eine Immobilie am Markt unter Berücksichtigung aktueller Marktbedingungen, Objektmerkmale und rechtlicher Gegebenheiten realistisch verkauft werden kann. Als Grundlage für die Erstellung eines Gutachtens dient die bundeseinheitliche Wertermittlungsverordnung für Immobilien (ImmoWertV). Diese ermöglicht eine transparente Methodik, nachvollziehbare Datenbasis, klare Annahmen verbunden mit einer Dokumentation der Datenquellen und nachvollziehbaren Berechnungen.

Inhalt eines Verkehrswertgutachtens:

  • Objektbeschreibung: Lage, Größe, Bauzustand, Ausstattung, Erschließung und Nutzungsart.
  • Immer 2 Bewertungsverfahren:

a) Sachwertverfahren  mit Vergleichswertverfahren (basierend auf Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte)
b) Ertragswertverfahren (bei renditeorientierten Objekten wie Mietimmobilien und Vergleichswertverfahren
c) Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren auf der Grundlage von vorhandenen und erzielbaren Mieteinnahmen, Mietverträge, Belastungen, zugesicherte Eigenschaften, zukünftige Entwicklungen.
Erkennbare Mängel und Schäden werden erfasst und die notwendigen Beseitigungskosten errechnet. Ausserdem werden wertrelevante Besonderheiten aus Abtl.II des Grundbuches wie z.B. Dienstbarkeiten, Niessbrauch, Leibrenten, Wohnungsrechte, Baulasten, Erbbaurecht, Denkmalschutz mit berücksichtigt.

d) im Hinblick auf die Anforderungen des GEG (Gebäudeenergiegesetz) wird eine U-Wertberechnung von  Aussenwand und Dach des zu bewertenden Objekts vorgenommen. Mit dem Ist/Soll-Vergleich kann die nachzurüstende Dämmstoff-und Materialdicke bestimmt werden, um die erforderlichen Investitionskosten zu ermitteln und nicht nur grob abzuschätzen.

Aussenmauerwerk  Ist-Zustand                                        Soll-Zustand

U 1          U2

Standort- und Marktanalyse: Lagequalität, Infrastruktur, Nachfrage, vergleichbare Transaktionen (Marktdaten), regionales Preisgefüge.

Ergebnis: Verkehrswert unter Berücksichtigung besonderer Rechte und Belastungen aus Abtl.II des Grundbuches.

Anhang:
Grundbuchauszug, Baupläne, Fotos, Lageplan, Schnitt und Ansichten, Fotodokumentation etc. Ausserdem muss eine Auskunfteinholung und Auswertung aller wertrelevanten öffentlichen Register wie Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, eventl. Denkmalschutz oder Altlastenkataster eingeholt werden. Ebenfalls eine Auswertung von Miet-und Pachtverträgen 

                        

benötigte Unterlagen

  • aktueller Grundbuchauszug; nicht älter als 3 Monate zu erhalten beim Grundbuchamt des Amtsgerichtes oder wesentl. schnellere Beschaffung über den Sprengnetterdienst (Kosten 22,90€)
  • Lageplan oder Liegenschaftspräsentation im Maßstab 1:500
  • Auszug aus dem Liegenschaftsbuch; zu erhalten beim Kataster-und Vermessungsamt. 
  • Auskunft über die Kriterien und Festlegungen des Bebauungsplans; zu erhalten beim zuständigen Bauordnungsamt.
  • Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis; zu erhalten beim zuständigen Bauordnungsamt.
  • Bauzeichnungen mit Grundriss, Schnitt, Ansicht; zu erhalten aus dem Bauantrag
  • Berechnung der Wohn-und Nutzflächen sowie des umbauten Raumes
  • Miet-Pacht-und Nutzungsverträge, öffentlich rechtliche als auch privatrechtliche Vereinbarungen.
  • konkrete Aussagen zu durchgeführten Um-und Anbauten, Sanierungen oder Modernisierungen, umfangreiche Renovierungsarbeiten.
  • Energieausweis

          (Anmerkung: mit Fettschrift gekennzeichnet ist unabdingbar)

bei Bewertungen von Wohnungs-und Teileigentum

  • Teilungserklärung, Aufteilungsplan
  • Wohn-und Nutzflächenberechnung
  • Höhe der Instandhaltungsrücklage
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzen 2 Jahre
  • Miet-und Pachtverträge
  • Energieausweis

 Mit einer Eigentümervollmacht besorgen wir die Unterlagen, die Sie nicht zur Verfügung haben.


Wie lange dauert die Fertigstellung eines Verkehrswertgutachtens?

Nach erfolgter Ortsbesichtigung werden noch notwendige Unterlagen beschafft und notwendige Auskünfte bei Behörden eingeholt. Nach etwa 10 Arbeitstagen wird Ihnen das Gutachten in gebundener Form zugeschickt.

 

Wie teuer Ist ein Verkehrswertgutachten ?

Glaubwürdigkeit, Transparenz und Verlässlichkeit sind die Attribute unseres Tun und Handelns. Wir halten uns, was die Honorarhöhe betrifft, an die Empfehlung des Gutachter-und Sachverständigenverbandes und haben diese unter dem Menüpunkt „Honorar“ auf unserer Webseite zu jedermanns Einsicht abgebildet. Bei uns gilt immer die Normalstufe.

Beispiel für einen ermittelten Verkehrswert von 380.000,- € (siehe Honorartabelle)

Normalstufe  Wert 350.000,- € = 2.400,00 € (einschl. Hin-und Rückfahrtkosten, Zeit der Objektaufnahme)

                        Plus 30.000,- € =     60,00  € ( wird genau interpoliert, kein Sprung in die höhere Wertklasse)

                     Summe netto   € = 2.460,00 €

                     zuzügl. Mwst   € =    467,40 €
                                            € =  2.927,40 €

hinzu kommen noch 65,00 € für interne Nebenleistungen für Papier-und Druckkosten, Material-und Zeitaufwand für die Bindung, Portogebühren für Einschreiben/Einwurf. Externe Leistungen wie Grundbuch-und Dokumentenbeschaffungskosten oder Behördenleistungen werden gesondert mit Nachweis aufgeführt.

 

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