Nachweis des geringeren gemeinen Wertes

Der Nachweis des geringeren gemeinen Werts (auch „Öffnungsklausel“ genannt) ermöglicht es Steuerpflichtigen, einen niedrigeren Immobilienwert beim Finanzamt durchzusetzen, wenn das gesetzlich vorgeschriebene Bewertungsverfahren (z. B. für Erbschaftssteuer oder Grundsteuer) zu einem zu hohen Ergebnis führt § 198 BewG. 

Zentrale Nachweismöglichkeiten

Es gibt primär zwei anerkannte Wege, um einen niedrigeren Wert nachzuweisen: 

  • Gutachten eines Sachverständigen:
    • Das Gutachten muss von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigenoder oder einer nach DIN EN ISO/IEC 17024zertifizierten Person erstellt werden.

    • Auch Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusseswerden regelmäßig akzeptiert.

    • Das Gutachten muss die gesamte wirtschaftliche Einheit umfassen; einfache „Kurzgutachten“ oder isolierte Nachweise (z. B. nur ein Mietwertgutachten) reichen nicht aus.

  • Kaufpreis aus zeitnahem Verkauf
    :
    • Ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis kann als Nachweis dienen, wenn der Kauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag stattfand.

    • Die Verhältnisse am Grundstück dürfen sich zwischen dem Kaufzeitpunkt und dem Stichtag nicht wesentlich verändert haben. 

Wichtige Voraussetzungen und Regeln 

  • Stichtagsprinzip: Der nachgewiesene Wert muss sich präzise auf den steuerlich relevanten Bewertungsstichtag bziehen.

  • Grundsteuerreform (ab 2025): Bei der neuen Grundsteuer im Bundesmodell ist ein Nachweis laut aktueller Rechtsprechung und Verwaltungspraxis möglich, sofern der festgesetzte Wert den tatsächlichen Wert erheblich (z. B. um mindestens 40 %) übersteigt.

  • Vergleichswert: Der gemeine Wert entspricht dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre (Verkehrswert)  9 BewGKosten:

  • Die Kosten für das notwendige Gutachten trägt grundsätzlich der Steuerpflichtige selbst.