Restnutzungsdauer-Gutachten

Vermieter können Immobilien mit höheren Beträgen von der Steuer abschreiben, wenn sie mit einem Gutachten eine kürzere Nutzungsdauer nachweisen. Was jetzt für die praktische Anwendung gilt und wie die Gerichte entschieden haben.

• Wer eine Immobilie vermietet, kann die Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer hinweg als Werbungskosten geltend machen – im Normalfall mit einer linearen Abschreibung von zwei Prozent pro Jahr laut Einkommensteuergesetz (EstG). Wohnimmobilien wären so regelmäßig nach 50 Jahren vollständig abgeschrieben
  
  
• Nachweis: Ein Sachverständigengutachten muss plausibel belegen, dass technische oder wirtschaftliche Gründe (bauliche Mängel, intensive Nutzung, Abrissanliegen etc.) eine kürzere Restnutzungsdauer rechtfertigen. Die Gutachterkosten sind steuerlich absetzbar.
  
  
• Begründung: Gründe können Abrissabsicht, starke Abnutzung durch gewerbliche Nutzung oder bautechnische Mängel sein.
  
  
• Zustimmung: Antrag auf Verkürzung der Nutzungsdauer muss beim Finanzamt gestellt werden; ohne Genehmigung bleibt die reguläre AfA-Dauer bestehen.
  
  
• Rechtslage: Seit dem 1.12.2025 gilt wieder uneingeschränkt die BFH-Rechtsprechung: Es gibt keine bindenden methodischen Vorgaben der Verwaltung; der Nachweis muss sachlich geeignet und nachvollziehbar sein. Gutachten müssen qualifiziert sein.
  
  
• Wirtschaftliche vs. technische Restnutzungsdauer: Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer kann verkürzt werden, wenn das Objekt objektiv wirtschaftlich vor Ablauf der technischen Nutzbarkeit verbraucht ist.
  
  
• Praxis: Modellhafte Restnutzungsdauer oder privat ermittelte Nutzungsdauer können als Grundlage des AfA-Satzes dienen, sofern das Gutachten geeignet ist. Die Feststellungslast liegt beim Steuerpflichtigen.
  
  
• Ausblick: Entscheidungen der Finanzgerichte (z. B. Münster, Köln) unterstützen verkürzte Nutzungsdauern unter bestimmten Umständen; es bleibt Einzelfallabhängig. Vorsicht bei der Gutachtenswahl empfohlen.

Nutzen für Vermieter: Höhere jährliche Abschreibungen bedeuten eine geringere Steuerlast. Technischer Zustand, wirtschaftliche Entwertung, bauliche Mängel oder Nutzungsbeschränkungen können somit Kostenersparnisse ermöglichen.

Honorar für ein qualifiziertes Restnutzungsdauer-Gutachten

Gebäudetyp / Fläche                                                         netto                        inkl. Mwst                      Aussen-u. Innenbesichtig.                 Hin-u. Rückfahrkosten

Einfamilienhaus                                                                 995,00 €                  1.184,05 €                                   inkl.                                               inkl.

Eigentumswohnung                                                           995,00 €                  1.184,05 €                                   inkl.                                               inkl.

Zweifamilienhaus                                                            1.095,00 €                  1.303,05 €                                   inkl.                                               inkl.

Mehrfamilienhaus bis 490 m²                                         1.195,00 €                   1.422,05 €                                  inkl.                                               inkl.

Mehrfamilienhaus bis 1.000 m²                                      1.295,00 €                   1.541,05 €                                  inkl.                                               inkl.

Wohn-und Geschäftshaus                                              1.495,00 €                  1.779,05 €                                   inkl.                                              inkl.

Gewerbeobjekt bis 500 m²                                             1.585,00 €                   1.898,05 €                                  inkl.                                               inkl.

Gewerbeobjekt bis 1.000 m²                                          2.095,00 €                   2.493,05 €                                  inkl.                                               inkl.

Welche Unterlagen werden benötigt?